부동산 저점의 신호라고 불리던 미분양 인센티브와 세제 혜택 없다

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원희룡 "稅혜택·미분양 인센티브 등 수요 늘리는 대책은 없을 것"

 

부동산 수요를 증가시키지는 않겠다.

 - 원희룡 국토교통부 장관은 '수요를 키울 수 있는 대책'에 대한 정책은 펴지 않겠다고 집었다.

 - 철저하게 공급 측면에서 고려하겠다고 선을 그었음.

 - 투기 수요에 대한 경계심을 가지고 있는 입장을 밝힘.

 - 따라서, 부동산 PF문제 등을 금융지원을 검토할 것으로 전망되고 있음.

 - 추석 전 발표 예정

 

지난 10년 동안 역사로부터 배웠던 부동산 바닥의 시그널은 오지 않았다. 

 혹시 경기도 화성시의 동탄을 알고 있는가? 동탄의 아파트 가격을 확인하면 꽤나 놀랄 것이다. 어지간한 서울의 아파트 가격의 뺨을 후려치고도 남는 아파트들이 꽤 있다. 그 동탄이 2016년도에는 미분양으로 난리였고, 지인 중에서도 동탄의 청약을 넣었다가 당첨되고 포기한 사람도 있을 정도였다. 그분은 땅을 치고 후회하고 계시긴 하다.

 

 많은 전문가들이 올해 초 부동산의 침체를 예상했고, 역전세 폭탄 돌리기에 대해 많은 우려가 있었다. 하지만, 나는 이 블로그에서 역전세 난에 의한 하락은 없고 최소 횡보장일 것이라고 예상했었다. 그리고 아래의 글을 쓰고 나서 3개월이 지난 이 시점에서 전체적인 수도권 집 값 가격을 확인해 보면 바닥으로부터 적당히 상승 후 횡보하는 국면을 보이고 있다. 데드캣 바운스라고 말하는 전문가도 상당히 있었지만, 아쉽게도 가격추세는 아직은 데드캣 바운스로 보이지는 않는다.

 

올해 하반기에 역전세 매물이 역대급으로 쏟아진다. 부동산 시세의 향방은? [사설]

 

 보통 부동산 바닥 시그널이 무엇이냐라고 했을 때, 가장 대표적인 요소가 전세가율과 각종 미분양 인센티브 및 세제 혜택이다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율이 얼마나 되느냐의 지표이고, 미분양 인센티브는 아파트의 수요를 촉진하기 위해서 중도금 대출 이자를 면제해 주는 것들이 있다. 세제 혜택은 취득세 면제나 양도세 면제 등으로 투자 및 투기 수요를 촉진하는 방안이다.

 

 그래서 하락론자와 상승론자 두 입장에서 현재 상황을 생각해 보았다. 하락론자 입장에서 생각해 보았을 때, 현재 부동산 가격이 바닥에서 꽤나 올라온 형국이다. 그런데, 원희룡 국토교통부 장관의 발언에 따르면 아직 세제혜택이나 미분양 인센티브 등은 없다고 선을 그었다. 수요를 촉진하는 방안은 없을 것이라고 하였다. 그 말은 즉슨 아직 바닥은 아니라는 뜻이다. 촉진할 수요까지는 도달하지 않았다. 가격의 상승세가 조금 주춤한 시기가 왔었다. 현재 미국 금리도 더 올릴 것이라는 상방 컨센서스가 주를 이루고 있다. 이는 대출이자 부담으로 인한 실수요자의 주택 구매 욕구를 억제시킨다. 그러므로, 수요가 비어버리는 순간 다시 아파트 가격은 하락할 수도 있다는 말이 된다.

 

 그러나, 상승론자 입장에서는 이 모든 것을 반대로 해석할 수 있다. 세제혜택이나 미분양 인센티브를 주지 않는다는 것은 이미 수요가 충분하다는 뜻이고, 상승 모멘텀이 아직은 지배적이라는 뜻이다. 가격의 상승세가 조금 주춤한 건 계절성으로 설명하고 있다. 7,8월은 전통적으로 한국에서 원래 이사가 굉장히 뜸한 시기이다. 휴가철이기도 하고 매우 더워서 집을 보러 다니는 것 자체가 매우 힘들기 때문이다. 미국 금리를 더 올리더라도 아직 특례보금자리론의 잔고가 남아있다. 정말 필요한 실수요자들은 정부가 시장개입을 해놓은 금리에서 구매를 할 수 있는 여력이 남아있는 것이다. 또한, 호갱노노에서 전세가율을 검색해 보면 아직 50% 내외인 집이 정말 많다. 상승 국면에 있고, 아직 상승여력이 남아있다는 입장이다.

 

 어떤 말이 맞는 것 같은가? 둘 다 그럴듯하지 않은가? 그 말은 즉슨 지금 시장이 팽팽하게 수요 공급을 이루고 있다는 말이 될 수도 있다. 조심스럽게 개인적으로는 연말까지 가격이 적당히 강보합 정도로 횡보 혹은 아주 약간 상승 정도일 것이라고 생각을 한다. 왜냐면, 일단 적당한 급매는 전부 나온 형국이다. 지금 주택을 가지고 있는 보유자들은 버틸만해서 가지고 있는 분들이고, 주택을 사려고 하는 사람들은 특례보금자리 필살기가 남아있다. 떨어질까 봐 무서워서 사지 못하고 있는 것이다. 그럼 한 가지 변수는 공급에 대한 정책이 얼마나 효과적이냐에 따라 달라질 수 있다. 애초에 윤 정부의 250만 호 공급 공약에서 지금 공급이 거의 이루어지지 않고 있어서 공급 부족에 의한 2~3년 뒤의 집 값 상승이 점쳐지고 있다. 그래서 이번 공급 정책에 상당히 귀추를 주목해야 하는 상황인 것이다. 공급이 충분하지 않다고 생각하는 순간 갑자기 9월 이사 성수기를 전후로 하여 실 수요 량이 꽤나 증가할 수도 있는 것이고, 공급이 충분하다고 생각하는 순간 일단은 매수를 멈출 것이다.  그래서 일단은 연말까지는 간 보고 눈치 보는 가격의 추이가 계속될 것이라고 예측한다.

 

  그래서 어떻게 해야 하냐고? 결혼을 할 것이고 아기를 낳을 사람은 집을 사자. 지금 그들을 위한 정책이 나왔다. (다음에 연애결혼과 엮어서 포스팅 예정이다.)나 같은 1인가구 거나 그냥 4인가족 상태이면 일단 관망하도록 하자. 지금은 목돈을 묶어가면서 베팅을 할 때는 아닌 것 같다. 예금이나 CMA 등으로 이자를 냥냥하게 챙기면서 커피나 사 먹고 공부 짬짬이 하든가 가족, 친구, 연인과 행복한 시간을 보내도록 하자. 근데, 저는 외롭네요