올해 하반기에 역전세 매물이 역대급으로 쏟아진다. 부동산 시세의 향방은? [사설]

역전세 쓰나미, 혹시 나도?

  2017년도부터 22년도 초까지 급격하게 올랐던 부동산 광풍 시기, 많은 사람들은 전세를 끼고 부동산 투자를 했다. 낮은 금리와 코로나 시기의 미국 발 무제한 양적완화로 인해 시장의 유동성이 증가해 많은 돈 들이 자산가격을 상승하는데 많이 일조하였다. 이런 상승장에는 전세입자의 보증금을 기반으로 본인의 약간의 자금을 보태어 도저히 사지 못할 것 같았던 부동산을 매수한 이들이 정말 많았다. 벼락거지라는 말도 이러한 풍조에 영향을 많이 주었던 것 같았다.  마지막으로 방점을 찍은 것은 개정 임대차 법 중 자동 2년 연장 법과 보증금 인상률을 5%로 제한해 버린 상황이었다. 새로운 전세입자를 받으면서 말도 안 되는 전세가의 상승을 불러일으켰다. 한 번 정하면 전세 보증금을 4년 동안 5%밖에 못 올리기 때문이었다. 나도 당시에 집을 사지 않으면 안 될 것 같은 분위기에 휩쓸려 부동산 공부를 시작하고 여기저기 청약을 넣는 등 시장에 관심을 기울이기 시작하였다.

그런데, 상황이 달라졌다. 미국 발 금리 인상을 토대로 시장에 풀어진 돈을 빨아들이는 정책 기조가 만연해지면서 많은 대출을 토대로 부동산을 매수하였던 이들의 부담이 증가하였다. 0.25%에서 현재 5.25%까지 기준금리가 21배가 올랐다. 가산금리가 있기에 이 정도의 배수 차이는 아니겠지만, 이자의 부담이 급격하게 몇 배 늘기 시작한 사람들은 버티지 못하고 자산을 시장에 너도나도 내놓기 시작했다. 그 여파로 부동산 시장은 급락을 면치 못하고, 매수자도 없는 상황이 펼쳐진다. 이때, 전세를 통해 갭 투자가 되어있는 부동산들은 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생하고 있는 것이 역전세 상황이다.

전세의 가격이 부동산의 가치보다 더 높게 보증금이 책정되는 상황인데 예를 들어보자. 1억짜리 빌라를 8천만 원의 보증금을 가지고 임차인을 받아서 2천만 원의 돈을 들여 매수를 했는데  건물의 가치가  7천만 원이 되었다면, 임대인은 갑자기 1천만 원의 현금을 임차인에게 내놓아야 하는 상황이 된다. 본인이 가진 여유 돈이 있으면 내어주면 되지만, 통상 그런 돈은 없다. 그렇기 때문에 다음 세입자에게 돈을 받아서 이전 세입자에게 주거나 대출 등을 일으켜서 세입자에게 보증금을 돌려주거나 7천만 원이 된 빌라를 경매에 내놓아서 남는 돈으로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수밖에 없다. 이렇게 역대로 급격한 부동산 자산 가치의 하락 때문에 엄청난 시장의 혼란이 예고되고 있는 상황이다. 현재 나도 이런 리스크를 피하기 위해서 전세보증보험 상품에 가입을 해놓았는데, 보증보험공사로 부터 보증금을 받는 최악의 경우의 수는 어지간하면 피하고 싶은 마음이다.

부동산 가격은 그럼 폭락하겠네? 음 글쎄..

 그럼에도 불구하고 나는 부동산 시장의 가격 하락은 매우 제한적일 것이라고 예견한다. 정확하게 말하면, 아파트 부동산의 가격은 횡보하거나 어쩌면 상승할 수도 있고 대체 주거형 부동산인 오피스텔, 생활형 숙박시설, 빌라, 도시형 생활주택의 가격은 하락 추세를 면치 못할 것으로 판단된다. 그 근거로는 내가 주변에서 겪는 경험들을 기반으로 생각해 보았다.

 첫 번째로 아파트 부동산에 대한 선호도의 급속한 상승이다. 지금 일단 보증보험 공사에 보험이 가입될 수 있었던 매물들은 대체로 아파트이다. 그리고 감정가의 80% 수준이 전세금일 때만 보증보험 가입이 가능했었다. 물론 보증보험 공사에서도 전세 보증금에 대한 지급이 미루어지거나 안될 수 있지만, 지금 더 위험에 처해있는 세입자들은 전세 보증보험도 없이 선순위가 융자 등에 밀리고 확정일자나 전입신고가 안되어 있는 세입자들이다. 아파트 및 도시형 생활주택을 제외한 나머지 보증보험 가입이 되지 않았던 부동산을 임차했었던 임차인들은 자연스럽게 다음 집을 구할 때는 이런 안전장치가 가능한 곳을 구할 수밖에 없다. 아파트에 거주했던 사람들은 월세로 전환하거나 예비 매수자가 되는 격이고, 타 부동산에 주거했었던 임차인들은 그나마 안전한 아파트로 눈을 돌릴 수밖에 없다. 아파트를 제외한 부동산에 대해서는 사회 초년생이나 대학생의 급격한 월세 수요만이 있을 것으로 생각한다.

 게다가 오피스텔은 원래 주택 수에 포함되지 않았었는데, 전 정부부터 전입신고를 하면 주택으로 셈하는 규제가 생겼다. 이 규제가 아직 풀어지지 않았기 때문에, 모든 거주 부동산은 아파트의 대체재에 불과하고, 일부 저점 매수를 하는 투자자가 아니고서야 실거주를 할 나 같은 사람들은 아파트를 찾게 될 것이다. 결국 그럼 오피스텔과 빌라의 급감한 수요는 어디로 가게 될까? 바로 비슷하거나 만만한 가격을 가진 아파트로 자연스레 흐를 수밖에 없다고 생각된다. 주요 지역의 전용면적 39, 43, 49, 59 및 구축 등의 싼 아파트의 선호도가 올라가서 전체적인 아파트 시장 가격의 하방을 지지하는 트리거가 될 것으로 생각한다. 구축이 가격 방어를 해내면 비슷한 입지의 신축 아파트는 당연히 그에 상응하는 상향을 하게 될 것이고, 대형 평수를 가지고 있던 다주택자 및 1 주택자들은 작은 평수의 가격이 올랐기 때문에 이를 토대로 가격 상향을 꾀할 것으로 생각한다.

 

 두 번째로 이건 실질적으로 주택 시장에 유동성을 증가하는 꼴이 될 것이다. 국가에서도 전세 사기 TF도 활성화하여 무엇인가 활동을 하고 있고, 임대인이 반환 보증금이 모자란 경우 이것을 대출해 주고 있다. 결국에 자산 가격이 빠지고 급하게 현금을 토해낼 수밖에 없어서 서로 파산하는 그런 형국을 막기 위해 국가가 임시방편으로 뗌 질을 하고 있는 것과 같다. 주식시장도 아니고 이것은 주거의 문제 즉 생존의 문제이기 때문에 국가가 어느 정도 구제 방안을 가지고 움직일 수밖에 없는 처지에 놓일 것으로 판단된다. 구제하지 않으면 표가 반대 당으로 가기 때문이다. 자산의 상승할 정도의 유동성을 푸는 것이 아니라 하방을 더 막기 위한 유동성이 증가하는 꼴이 되므로 하방 지지력이 생길 것이다. 

 

지금 실거주가 필요하다면 적당히 매수하는 게 맞는 것 같다.

 결국 각 개인 주체의 파산을 막고 자산가격이 빠져도 문제없는 이들은 버틸 것이고, 다른 여러 가지 요인에 따라 가격의 상 하방이 결정되겠지만 금리가 고정되어 있고 신규 시장 참여자가 없다면, 아파트의 선호세가 뚜렷해지면서 타 부동산의 자금이 아파트 부동산 자금으로 몰릴 것이라는 총평이다. 전세를 낀다면 보증보험이 되는 아파트를 여전히 임차할 것이고, 현재 새로 임차할 사람들은 반전세 느낌으로 되는 매물을 선호하거나 오히려 월세를 선호하게 될 텐데 이 매물들은 아파트일 확률이 높다. 왜냐면 지금 빌라 오피스텔 시장 분위기가 어둡고 안 좋기 때문이다.

 

 투자자들이 냄새를 맡고 월세를 돌리려고 아파트를 매수해 갈 수도 있는 격이고, 이참에 사자라는 사람도 있을 수 있고, 여러 가지로 현재 아파트의 역전세 폭탄에 대해 맞설 수 있는 선호세와 매수세 그리고 정부의 보조가 기다리고 있다. 뭐.. 다른 가능성으로 전세가율이 낮아지게 되는 결과를 낳게 될 수도 있는데, 그로 인해 갭투자가 줄어든다면 투자자 사이에서는 사자 분위기가 없어질 것이라는 논리로 접근하면 상방 가능성은 낮긴 한데, 요지는 역전세로 인한 부동산의 하방 가능성은 지극히 낮다는 것이 내 생각이다. (모두가 아는 악재는 악재도 아니기도 하지 않을까?)

 

이상 부동산 시장에 대한 생각 기록이었다. (전문가가 아니기 때문에 댓글에 의견 주시면 환영입니다. 배우겠습니다.)