- 저자
- 정태익
- 출판
- 리더스북
- 출판일
- 2022.03.22
생각을 바꾸면 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌면 운명이 바뀝니다.
운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편 中, 부읽남
▶ 총평 (★★★★☆)
그의 유튜브에서 항상 하는 얘기들이라 뭔가 다 아는 얘기인 것 같으면서도 정리된 문체 덕인지 마인드 셋 확립에 많은 도움이 되었다.
▶ 기억에 남는 3가지 :
- 부채를 두려워 하지 말아야 한다.
- 세금은 피해야 할 대상이 아니라, 이해해야 할 대상이다.
- 2022년 현재 부동산 시장은 다주택자에게 불리한 시장이다. 무주택 혹은 1주택자로서 매수 혹은 갈아타기 전략이 제일 유효하다.
▶ 목차 별 핵심 내용 or 들었던 생각
머리말 : 생각이 행동을 바꾸고, 행동이 인생을 바꾼다
- 평범한 일반인에게 돈 버는 방법은 혹은 부자가 되는 것은 투자를 잘 하는 것이다.
투자 수업을 시작하기 전에 : 왜 부자는 더 부자가 되고, 가난한 자는 더 가난해지는가
- 부자는 부자의 길을, 가난한 자는 가난한 길을 택하기 때문
- 현재 나의 부모님과 얘기만 해보아도 공부 잘해서 대기업 들어가서 정년을 마치는 것이 최고의 길이라고 생각함.
- 부읽남은 자신의 당구장 노동의 가치가 짜장면 한 그릇에 대한 가치 밖에 안된다는 사실을 계기로 돈이 돈을 버는 법을 고민하게 됨.
- [부자아빠, 가난한 아빠]라는 책이 그에게는 큰 영감이 되었음. (나도 읽어봤음.)
- 투자 수익 = 투자금 x 수익률 의 관계라는 것을 잊어서는 안됨.
1부왜 반드시 투자해야 하는가
01 열심히 일하는데 왜 내 삶은 그대로인가
- 먹여주고 재워주던 노예만 필요했던 농경사회와 다르게 현대 사회는 전문화 된 인력이 필요함.
- 노예를 먹여주고 재워주면서 의사나 변호사로 양성하는 것 보다는 필요할 때 돈을 지불하는게 더 싸게 먹힘.
- 현대 사회는 노예제도의 진화판에 불과하다 !
02 인플레이션을 이기는 단 하나의 방법
- 통화량 증가, 월급 상승과 자산 상승의 격차는 벌어질 수 밖에 없음. 부채가 아닌 자산을 소유해라.
03 입사하는 순간부터 퇴사를 생각하라
- 회사를 빨리 그만둘 준비를 하는 것과 투자를 잘하려고 노력하는 것이 은퇴준비다.
- 당신의 은퇴 후 인생은 생각보다 길다. 회사를 나간 이후의 삶을 반드시 대비해야 한다.
04 월급 300만 원, 경제적 자유를 꿈꾸는 당신에게
- 경제적 자유는 상대적인 것이다.
- 목표액과 목표수익률을 정하여 장기적인 목표 아래서 움직이자 !
[부자 아빠가 되기 위한 투자 수업] 운명을 바꾸는 3천만 원
- 투자의 기본은 저축이다. 그 기본을 보여주는 상징적인 금액이 3천만 원 이다.
2부 왜 지금 투자해야 하는가
05 여전히 당신은 집을 사도 좋다
- 정말 유명한 아래의 영상에서 했던 이야기이다. 집은 투자처이자 나의 실거주 공간이다.
06 부동산 공부, 일단 시작하면 많은 것이 달라진다
- 최소 책 30개는 읽어보고 접근하고, 공부만 하고 실행은 못하는 고시생은 되지 마라.
07 청약의 늪에 빠지지 마라
- 청약은 희망 고문일 뿐이다.
[부자 아빠가 되기 위한 투자 수업] 레버리지의 4가지 종류
- 대출/전세/증여/시간 중 나에게 꼭 맞는 적절한 레버리지를 사용해야 한다.
3부 투자의 출발선에서 고민하는 것들
08 내 집 마련 vs. 적극적 투자를 고민하고 있다면
- 초보자라면 내 집 마련이 먼저, 투자 실력이 어느정도 쌓였고 실거주할 집이 필요한게 아닐때 적극적 투자를 고려해라.
09 월세 받는 투자보다 시세차익을 노려라
- 일반적으로는 시세차익을 노리는 투자가 잘 맞을 것이다.
- 우리는 거의 대부분이 20년은 아파트에서 산 아파트 준 전문가 이기 때문!
- 월세수익투자는 다른 시각이 필요하다.
10 반드시 레버리지를 활용해야 하는 이유
- 대출은 나쁘다 / 원금은 상환해야 한다. / 이자가 아깝다 / 집 값 떨어지면 망한다. 라는 4가지 생각 때문에 아무 것도 못한다.
- 대출이라는 도구를 잘 이용하고 제대로 활용할 줄 아는 사람이 되어야 한다. (단, 잘못 쓰면 대출은 그냥 악마 일 뿐..)
11 저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라
- 매크로 경제 환경 / 지역 / 정책 / 심리에 따라 가격은 변동된다. 저런 마인드면 올라갈 땐 상투라고 내려갈 땐 폭락이라고 못 산다.
- 미분양률 / 낙찰가율 / 입주물량 / 인구 및 가구 수 증감률 등 지표를 보고 상, 하방에 대한 '방향성'을 봐라.
12 배우자의 투자 반대를 극복하는 방법
- ...결혼을 안해봐서 모르겠다. 애초에 투자 마인드가 가득한 사람과 잘 결혼해야... 하는데 아직 인연이 없는 듯 하다.....;;
[부자 아빠가 되기 위한 투자 수업] 투자하기 전에 반드시 확인해야 할 지표들
- aptgin.com : 빅데이터 지도 - 인구 - 인구 증감률 / 세대 - 세대증감률
- asil.kr : 입주 물량 - 20xx년 이후 보기
- stat.molit.go.kr : 통계마당 - 명칭별 통계 - 마 - 주택>주택>미분양주택현황보고
- coutauction.go.kr : 매각통계 - 지역별 매각 통계 (낙찰가율이 높으면 6개월 간 매매 수요가 많음.)
4부 투자금 모으기 불변의 법칙
13 내 ‘진짜 연봉’을 알아야 종잣돈이 모인다
- 실 소득과 나의 '시급'이 중요하다.
- 남들 삶의 하이라이트가 지나가는 SNS는 지워라. (근데, 나는 오히려 SNS에서 자극을 더 받는 것 같다.)
14 부자가 되려면 보험부터 해지하라
- 이것도 유명한 영상, 부자는 걍 내가 번 돈으로 아프면 돈 낼 거니까 필요없다. 가난한 사람이 두려움에 드는 것이 보험일 뿐 !
15 부자는 대출을 투자금으로 활용할 줄 안다
- 대출은 엑셀, 이자를 줄이는 것은 브레이크를 밟는 것이다. 적절하게 활용해라.
16 투자자는 외로움이라는 세금을 낸다
- 현재를 고통스럽게 하여 미래에 더 큰 가치를 얻으려는 길은 너무나도 외롭다. 요새 나도 너무 외롭다..
- 그래서 마인드가 잘 맞는 배우자를 만나는 것이 너.무.나.도. 중요하다.
- 하지만, 내가 성공하게 되면 사람들은 자연스레 날 찾는다.
[부자 아빠가 되기 위한 투자 수업] 시세차익 보는 아파트 투자
- 갭투자는 내가 2~3년 뒤에 실거주할 목적으로 무주택자도 매수하면 좋다. (상승기에 미리 땡겨 사는 느낌)
- 여기 나온 사례는 본인 직주근접 / 실거주가능 / 투자시드 / 학군 / 교통 등을 통해 결정했다.
5부 부동산 투자 개념 잡기
17 유독 아파트값이 오르는 이유
- 주차 / 경비실 관리사무소 / 안전 / 조경 및 놀이터 / 커뮤니티 시설 덕분에 가장 선호받는 투자처 이다.
- 그러나, 대체 투자처를 찾을 수도 있다. (나는 아파트 할래)
18 세상에 저평가된 집은 없다
- 위치/편리함/관심/우월감 에 따라 부동산 가격이 유기적으로 움직인다.
- 아파트 투자는 '방향성'이다. 지난 번 처럼 대세 상승장이 아닌 이상, 주식처럼 프리미엄의 변화가 매우 드물다.
- 즉, 싸면 싼 이유가 비싸면 비싼 이유가 있는 것이다. (부동산은 인프라 변화가 매우 더디기 때문에 주식과 다르게 프리미엄 변화도 둔한 것 같다.)
19 강남 아파트가 평당 1억이 넘는 진짜 이유
- 직주근접 / 인프라와 여가생활 / 학군과 학원 / 누적되는 편리함 / 우월감에 의해 항상 높다.
- 태생적으로 직주근접이 이루어진 택지지구이기 때문
20 신축 오피스텔, 분양받아도 될까
- 신축 오피스텔의 가격과 구축 아파트의 가격이 같다면 후자가 낫다.
- 왜? 후자는 건물의 감가상각이 반영되어있기 때문 (외에도 수요, 리모델링 가능성, 구조적 한계 등)
- 경매를 통한 투자일 땐, 오피스텔 투자가 매우 유효할 수 있다. (남들이 기피하는 것에 투자)
21 재개발 빌라 투자, 만만하지 않다
- 일확천금을 노리지마라, 불확실성 / 시간레버리지 / 실거주의 어려움 등이 있다.
- 투자금이 충분커나 동시에 많은 투자가 가능하거나 (확률 높이기) / 향후 10년 이내 실거주 X / 경매로 싸게 매수 등은 고려해 볼만 하다.
22 부동산 세금, 알고 나면 두렵지 않다
- 취득세 / 보유세 (재산세, 종부세) / 양도세 항상 체크, 1주택자는 생각보다 세금이 매우 적다.
[부자 아빠가 되기 위한 투자 수업] 시세차익 보는 오피스텔 투자
- 아파트의 대안이 될만한, 경매를 활용한, 실거주를 겸하는 성공적인 투자 사례
6부 부동산 시장 환경의 이해
23 한국 부동산은 일본을 따라갈 것인가
- 일본은 플라자 합의라는 큰 매크로 변화가 있었다.
- 우리나라는 변화의 시간이 빠르지 않는 한 투자자들이 대응하기 때문에 그럴 가능성이 매우 낮다.
24 인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가
- 인구 감소를 점치고 있다면 오히려 인구 과밀지역에 집을 더더욱 빨리 사야한다. (인구 감소 도시는 인프라 쇠퇴의 악순환을 겪는다.)
25 부동산 규제에 대처하는 현명한 투자자의 자세
- 느껴지는 것은 진보 정권은 규제, 보수 정권은 규제 완화 지만 세계 매크로 경제 환경에 따른 우연에 불과하다.
- 규제의 종류에는 대출(LTV ↓, 부자 겨냥) / 거래(전매 제한) / 가격(분양가상한제) / 세금 규제(다주택자 중과세) 가 있다.
- 정부는 부동산 가격이 폭락하길 절대 바라지 않는다. (세금의 주 수입원이자 전 국민의 가계 자산이기 때문)
- 규제가 완화 될 때가 시그널 일수도? (지금인가..)
26 ‘똘똘한 한 채’, 여전히 유효하다
- 다주택자 규제로 똘똘한 한 채 전략으로 가고 있다.
- 집값에도 빈익빈 부익부 현상이 있음. (지방 거래량 > 수도권 거래량 But, 지방 가격 상승률 < 수도권 가격 상승률)
- 세금으로 헛돈 쓸바에 그 돈 한 채에 몰빵해라
- 여러채를 사면 안좋은 집을 살 수 밖에 없다. 좋은 집을 골라서 몰빵해라 !
- 근데 영끌은 좀 위험할 수도 있다. 영끌의 기준은 내 실수령의 10배로 가라
- 왜냐면 내 자산의 10% 하락 시, 원금이 손실되는 정도에 그치기 때문 (그것도 아프다...)
- 집값에도 빈익빈 부익부 현상이 있음. (지방 거래량 > 수도권 거래량 But, 지방 가격 상승률 < 수도권 가격 상승률)
- 지역별 평균가격의 상위 20%수준(서울은 상위 40%까지도)에 해당하는 것이 똘똘한 한채라 볼 수도 있다.
27 서울 외곽 vs. 경기도 중심지, 어디가 좋을까
- 직주근접 / 인프라와 여가 생활 / 학군과 학원 / 안전과 편리함 /우월감 만 충족된다면 경기 중심지가 서울 외곽보다 더 좋은 투자처 일 수 있다.
- 강남 출퇴근을 위한 '마천동' vs '분당' case
[부자 아빠가 되기 위한 투자 수업] 3,000만 원으로 소액 투자하는 방법
- 투자금이 적을 수록 남들이 기피하는 물건을 사야한다.
- 돈 없으면 공부하면서 계속 돈 모아라.
투자 수업을 마치며|투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다
- 마인드가 없으면 투자 기회가 생겨도 결단하지 못한다. 잘 공부하면서 마인드 셋 확립을 잘 해놓자
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