특례보금자리론 체증식 40년과 원리금 균등 50년 무엇이 유리할까?

특례보금자리론

 특례보금자리론은 이번 윤석열 정부가 내놓은 특별한 주택담보대출의 종류 중 하나로 일반 보금자리론은 가구 소득 7000만 원 이하의 사람들만 신청이 가능했지만, 이러한 소득요건을 푼 것이 가장 큰 특징이다. 9억 원 이하의 주택에 대해 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있는데, 생애 최초 주택의 경우 감정가 혹은 분양가의 80%까지 LTV(Loan To Value ratio)를 사용할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 한국주택금융공사 (HF)에서 신청할 수 있으며 모바일과 온라인 모두 가능하다. 소득에 대한 제한을 풀어서 실질적으로 많은 사람들이 고정금리와 높은 LTV%를 이용할 수 있는 기회가 열렸다는 것이 중요한 열쇠겠다. 

 상품 종류로는 아낌 e보금자리론과 u보금자리론이 있다. 우대형이 아낌 e보금자리론이고 (-0.1%), 일반형이 u보금자리론이다. 아낌 e보금자리론을 신청하면 전자 서류 등을 셀프로 인터넷으로 간소하게 진행되는데, 온라인 신청을 본인이 스스로 알아서 하면 -0.1%가 되는 것으로 이해하면 되겠다. 6월 말 기준으로 현재 상품의 금리는 상환기간에 따라 4.15~4.45%까지 달라진다. 

 

대출 상환방법별 특징

 이러한 주택담보대출에는 대출 상환방법별 특징이 다르다. 첫 번 째는 원리금균등분할상환이다. 말 그대로 원금과 이자를 균등하게 분할해서 상환하는 방법인데, 전체 상환 기간 동안 원금과 이자를 똑같이 나누어 매월에 부담하는 총금액을 같게 한다. 이 경우에는 원금과 이자가 계속 일정하게 유지되기 때문에 가계의 지출 대책을 세우기가 용이하다. 상환하는 과정 속에서 월 상환 금액에 아무런 변동이 없기 때문이다. 일반적으로 시중 은행의 주택담보대출에서 선택하는 방식이기도 하다.

 

 두 번째는 원금균등분할상환이다. 이는 원금을 매월 일정하게 상환해 나가되, 그로 인한 이자가 계속 점차 줄어드는 방식이다. 대출 기간 내내 원금균등분할상환 방식이 실제로 채무자가 이행해야 하는 상환의 총금액이 가장 적다는 특징이 있다.  원금이 가장 빠른 속도로 줄어드니 전체 기간으로 봤을 때는 원금균등 분할상환이 가장 내는 돈이 적을 수밖에 없다. 

 

 마지막으로는 체증식 분할상환 방법이다. 이 방법은 원금을 나중에 점점 많이 갚는 방식이다. 첫 월에는 이자만 부담하다가 상환기간에 가까워질수록 점점 월 상환금액이 높아지는 방식이다. 이 방법은 초기에는 상환금액에 대한 부담이 가장 적다. 하지만, 상환 방법의 특성상 세 방법 중에 총 상환 금액이 가장 큰 방식이다. 단, 가장 눈여겨 볼만한 점은 체증식 분할상환은 일반 시중은행에서는 채택이 불가능하다는 점이다.

 

 

어떤 방법을 선택할 것인가

 결국에 특례보금자리론을 이용하여 대출을 받으려면 세 가지 방법 중에 한 가지를 선택해야 한다. 여기서부터는 개인적인 의견이니 선택에 참고만 하면 될 것 같다. 먼저 체증식 분할상환은 일반 시중은행에서 선택이 불가능하다는 점에 집중하여야 한다. 만약에 체증식 분할상환 방식이 그들에게 유리했다면 이 방법을 제외할 필요가 있겠는가? 절대 없다. 자본주의 사회는 본인이 유리한 대로 움직일 수밖에 없기 때문이다. 

 

 특례 보금자리의 경우는 상환기간을 40년으로 하여 체증식 분할상환을 할 수도 있고, 50년으로 하여 원리금균등분할상환 및 원금균등분할상환 방식을 선택할 수 있다. 글쓴이는 결론적으로 40년 LTV80%에 대한 체증식 분할상환을 선택하였다. 이유는 아래와 같다. 단, 만약에 지금 주택담보대출을 실행할 집에서 평생 살 것이고, 어떻게든 빨리 부채를 빨리 덜어서 자기 자본 100%의 부동산을 만들고 싶다면 체감식을 선택해야 한다. (총상환액이 가장 적기 때문이다.)

 

• 상환기간은 최대한 긴 것을 선택하였다. 긴 설명보다는 10년, 20년, 30년, 40년, 50년 전의 100만 원으로 무엇을 할 수 있었는지 생각해 보자.
• LTV는 최대로 설정하였다. 생존 및 생활에 부담이 되지 않는 선에서의 대출은 자본주의 사회에서 부를 일구어나가는데 액셀 페달이 될 수 있다. 내가 집을 담보로 최대의 금액을 대출하였을 때, 내가 다른 방식으로 유용할 수 있는 돈이 그만큼 남게 되는 것이다. 대출을 무서운 존재로만 볼 것이 아니라, 돈에 대한 사용료라고 인식을 전환할 필요가 있다.
• 게다가 특례보금자리론은 중도상환 수수료도 없다. 일단 최대로 대출을 받았다가 상환금액이 부담되면 자유롭게 갚으면 된다.
• 마지막으로 나는 젊기 때문에 이 집에서 평생살 것이 아니다. 40년 체증식 분할상환 방식이 약 8~9년의 세월까지는 50년 원리금균등 방식보다 월 납입금이 만원이라도 더 저렴하다. 
• 부동산은 일반적으로 가격이 우상향 하는 궤적을 그려왔고, 돈의 가치가 희석되는 만큼 사람이 살아가는 땅과 건물의 가치가 올라간다고 믿고 있기 때문에 8~9년 정도의 세월 내에는 부동산 상승 가치가 이자로 사용한 비용을 충분히 충당할 수 있을 것이라고 확신하기 때문이다.

 50년 원리금 균등상환을 하면 좋은 점은 해당 부동산을 매도할 때, 한 번에 상환해야 할 금액이 조금 더 줄어있다는 점이 있다. (상환 기간 내 원금을 체증식 대비 더 많이 갚아놨기 때문이다.)  생각해 보면 부모님은 지금 거의 20년째 이사를 가지 않고 한 집에서 살고 있는데, 이런 경우라면 체감식이 더 마음 편하고 유리했을지도 모르는 일이긴 하다.

 

 결론적으로는 절대적으로 유리한 방법은 없으나 각자 개인에게 맞는 방법이 있다는 것이다. 나는 이사를 자주 다닐 예정이고 적당한 실거주 및 부동산 투자를 집행할 예정이라 체증식 40년을 선택했으니 이 글을 읽으시는 분도 참고하면 좋을 것 같다. 무주택이신 분들은 현재 실거주 1채를 천천히 알아보고 사는 것이 굉장히 좋은 판단이라고 생각한다.

 

* 대출이자 계산은 아래의 링크를 통해 하면 편하게 할 수 있다.

대출이자 계산 - 부동산계산기